Kreditfähigkeit-Rechner

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Berechnen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können, basierend auf Ihrem Einkommen, Schulden und Eigenkapital mit Schuldenquoten-Analyse und Stresstests.

Geben Sie Einkommen, monatliche Verbindlichkeiten und Eigenkapital ein – und erhalten Sie einen realistischen maximalen Kaufpreis unter Berücksichtigung der Schuldendienstquote, Nebenkosten und eines Stresstests bei höheren Zinsen.

Einkommen & Schulden
Kreditparameter
Erweiterte Optionen
Immobilienkosten
PMI (Hypothekenversicherung)

PMI ist hauptsächlich ein US-Konzept. In Deutschland selten relevant.

Belastungsquoten
Stresstest & Nebenkosten

In Deutschland typischerweise 7-12% (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler)

Berechnungsmethode: Dieser Rechner verwendet Wohnkostenbelastung (30%) und Gesamtbelastung (35%) bezogen auf das Bruttoeinkommen. Ein binärer Suchalgorithmus ermittelt den Kaufpreis, bei dem die gesamten Wohnkosten dem erlaubten DTI-Limit entsprechen. Der Stresstest simuliert höhere Zinsen.

So wird die Kreditfähigkeit berechnet

Dieser PRO-Rechner ermittelt Ihre Kreditfähigkeit mit der gleichen DTI-Methodik wie deutsche Banken:

  1. Wohnkostenbelastung: Max. Wohnkosten = Bruttoeinkommen × 30%
  2. Gesamtbelastung: Max. Wohnkosten = Bruttoeinkommen × 35% - bestehende Schulden
  3. Bindende Beschränkung: Der niedrigere Wert gilt
  4. Binäre Suche: Ermittelt den Kaufpreis, bei dem die Gesamtkosten (Tilgung + Zinsen + Grundsteuer + Versicherung + Hausgeld) dem erlaubten Wert entsprechen
  5. Empfehlung: Konservative 25%-Belastung für finanzielle Sicherheit
  6. Stresstest: Neuberechnung bei Zinssatz + 1%

Beispielrechnung

Mit 5.000 €/Monat Bruttoeinkommen, 300 € bestehenden Schulden, 40.000 € Eigenkapital, bei 4,5% für 30 Jahre:

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Die Frage nach der Kreditfähigkeit ist der wichtigste erste Schritt beim Immobilienkauf. Die Antwort hängt von Ihrem Bruttoeinkommen, bestehenden Verbindlichkeiten, verfügbarem Eigenkapital, Zinsniveau und lokalen Immobiliennebenkosten ab. Dieser Rechner geht über einfache Faustregeln hinaus und verwendet die gleiche Schuldendienstquoten-Methodik, die Banken zur Bewertung von Kreditanträgen nutzen.

Deutsche Banken orientieren sich typischerweise an einer Wohnkostenbelastung von 30-35% des Bruttoeinkommens. Die maximale Gesamtbelastung (alle Schulden) liegt bei 35-40%. Diese Limits schützen sowohl Kreditnehmer als auch Bank vor Überschuldung. Unsere Empfehlung nutzt eine konservativere 25%-Quote für finanzielle Sicherheit.

Eigenkapitalquote: Wie viel eigenes Geld brauchen Sie?

In Deutschland ist die Eigenkapitalquote ein zentraler Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Banken empfehlen mindestens 20% des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und 10% Kaufnebenkosten bedeutet das mindestens 90.000 € Eigenmittel. Eine höhere Eigenkapitalquote reduziert den Kreditbedarf, senkt die monatliche Rate und verbessert den Zinssatz.

Eine 100%-Finanzierung (ohne Eigenkapital für den Kaufpreis) ist möglich, aber deutlich teurer. Die Kaufnebenkosten müssen jedoch fast immer aus Eigenmitteln bezahlt werden. Nutzen Sie den Rechner, um verschiedene Eigenkapitalszenarien durchzuspielen — die Auswirkung auf den maximalen Kaufpreis sehen Sie im Diagramm.

Kaufnebenkosten in Deutschland

Kaufnebenkosten sind ein oft unterschätzter Faktor beim Immobilienerwerb in Deutschland. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein). Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%) und ggf. Maklergebühren (3-7%, seit 2020 geteilt zwischen Käufer und Verkäufer).

Bei einer Immobilie für 300.000 € können die Nebenkosten je nach Bundesland zwischen 21.000 € und 36.000 € betragen. Diese Kosten sind im Rechner als Prozentsatz einstellbar. Passen Sie den Wert an Ihr Bundesland an: 7% ohne Makler, 10-12% mit Makler.

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

In Deutschland ist die Zinsbindung ein wichtiges Konzept: Der Zinssatz wird für einen festen Zeitraum (5, 10, 15 oder 20 Jahre) vereinbart. Nach Ablauf muss die Restschuld zu aktuellen Marktzinsen refinanziert werden. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, kostet aber einen Zinsaufschlag von 0,3-0,5% gegenüber kürzeren Bindungen.

Der Stresstest in diesem Rechner hilft, das Risiko der Anschlussfinanzierung einzuschätzen. Bei einer 10-jährigen Zinsbindung und 300.000 € Restschuld kann ein Zinsanstieg von 2% die monatliche Rate um 400-500 € erhöhen. Planen Sie daher konservativ und nutzen Sie Sondertilgungen, um die Restschuld zu reduzieren.

Tipps für Erstkäufer in Deutschland

Der erste Immobilienkauf erfordert sorgfältige Planung. Beginnen Sie mindestens 2-3 Jahre vorher mit dem Eigenkapitalaufbau. Prüfen Sie Ihren SCHUFA-Score und bereinigen Sie ggf. alte Einträge. Informieren Sie sich über KfW-Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Sanieren — diese können den Zinssatz deutlich senken.

Bleiben Sie unter dem maximalen Kaufpreis: Die empfohlene Kaufpreisgrenze lässt Spielraum für Möbel, Umzug, erste Renovierungen und die laufenden Kosten der Wohneigentumsbildung. Viele Erstkäufer unterschätzen Grundsteuer, Instandhaltung und Nebenkosten im Vergleich zur Miete. Nutzen Sie die konservative Empfehlung als Zielwert.

Wie beeinflussen Zinsen die Kreditfähigkeit?

Zinssätze haben einen enormen Einfluss auf die Kreditfähigkeit. Jeder Prozentpunkt Zinserhöhung reduziert die Kaufkraft um etwa 10%. Bei 5.000 € Bruttoeinkommen bedeutet der Unterschied zwischen 3% und 5% Zinsen einen Kaufkraftunterschied von 40.000-60.000 €. In Niedrigzinsphasen können sich daher deutlich teurere Immobilien leisten als bei höheren Zinsen.

Das interaktive Diagramm oben zeigt genau, wie Zinsänderungen Ihre Kreditfähigkeit beeinflussen. Selbst 0,25% Zinsunterschied summiert sich über 30 Jahre erheblich. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken, verbessern Sie Ihren SCHUFA-Score und prüfen Sie kürzere Laufzeiten mit niedrigeren Zinsen.

FAQ

Wie viel Immobilie kann ich mir mit 5.000 € Bruttoeinkommen leisten?
Mit 5.000 € Brutto und der 30%-Belastungsquote stehen maximal 1.500 €/Monat für Wohnkosten zur Verfügung. Bei 4,5% Zinsen über 30 Jahre und 40.000 € Eigenkapital ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von ca. 280.000-310.000 €, abhängig von Nebenkosten und Grundsteuer.
Was ist die Schuldendienstquote (DTI)?
Die Schuldendienstquote misst den Anteil Ihres Bruttoeinkommens, der für Schuldentilgung aufgewendet wird. Deutsche Banken verwenden typischerweise eine Wohnkostenbelastung von 30-35% (Wohnkosten/Brutto) und eine Gesamtbelastung von maximal 40% (alle Schulden/Brutto).
Warum werden Bruttoeinkommen statt Nettoeinkommen verwendet?
Banken bewerten die Kreditfähigkeit auf Basis des Bruttoeinkommens, da dies den internationalen Standard für DTI-Berechnungen darstellt. Die Belastungsquoten (30/35) sind auf Bruttoeinkommen kalibriert. Nettoeinkommen würde die tatsächliche Bankbewertung unterschätzen.
Was sind Kaufnebenkosten in Deutschland?
Kaufnebenkosten in Deutschland betragen typischerweise 7-12% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 2%), und ggf. Maklergebühren (3-7%). Bei einer 300.000 € Immobilie rechnen Sie mit 21.000-36.000 € Nebenkosten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Deutsche Banken empfehlen mindestens 20-30% Eigenkapital (Kaufpreis + Nebenkosten). Eine 100%-Finanzierung ist möglich, aber teurer. Mit 20% Eigenkapital erhalten Sie bessere Konditionen. Die Kaufnebenkosten (7-12%) sollten idealerweise aus Eigenmitteln gedeckt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Maximum und Empfehlung?
Der Maximalbetrag entspricht der banküblichen Belastungsgrenze (30-35% DTI). Die Empfehlung nutzt eine konservative 25%-Quote, die Spielraum für Rücklagen, Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben lässt. Finanzberater empfehlen die konservativere Variante.
Wie funktioniert der Stresstest?
Der Stresstest berechnet Ihre Kreditfähigkeit bei einem um 1% höheren Zinssatz. Dies zeigt, wie empfindlich Ihr Budget auf Zinserhöhungen reagiert. Falls die Kreditfähigkeit um mehr als 15% sinkt, warnt der Rechner vor finanziellen Risiken, besonders relevant bei variablen Zinsen.
Was ist eine Zinsbindung und warum ist sie wichtig?
Die Zinsbindung fixiert den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum (typisch 5-15 Jahre in Deutschland). Nach Ablauf wird zu aktuellen Marktzinsen refinanziert. Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, ist aber oft teurer. Der Stresstest hilft, das Risiko nach Ablauf einzuschätzen.
Was ist die Grundsteuer und wie beeinflusst sie die Kreditfähigkeit?
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Immobilienbesitz. In Deutschland liegt sie typischerweise bei 0,2-0,5% des Immobilienwerts. Ab 2025 gilt die neue Grundsteuerreform. Die Grundsteuer reduziert die verfügbare monatliche Rate und damit die maximale Kreditfähigkeit.
Beeinflusst die SCHUFA meine Kreditfähigkeit?
Ja, die SCHUFA-Bewertung (Bonitätsscore) beeinflusst sowohl die Kreditgenehmigung als auch den Zinssatz erheblich. Ein guter Score (>95%) sichert bessere Konditionen. Negative SCHUFA-Einträge können die Kreditvergabe verhindern. Prüfen Sie Ihren Score vor der Immobiliensuche.
Was bedeutet Sondertilgung?
Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung über die reguläre Rate hinaus. Die meisten deutschen Kreditverträge erlauben 5-10% Sondertilgung jährlich. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und damit die Gesamtkosten erheblich. Achten Sie bei der Kreditauswahl auf Sondertilgungsrechte.
Wie wirkt sich die Laufzeit auf die Kreditfähigkeit aus?
Eine längere Laufzeit (25-30 statt 15-20 Jahre) senkt die monatliche Rate und erhöht damit den möglichen Kreditbetrag. Allerdings steigen die Gesamtzinskosten deutlich. Bei 300.000 € und 4,5% kostet ein 30-Jahre-Kredit etwa 80.000 € mehr Zinsen als ein 20-Jahre-Kredit.
Kann ich als Selbstständiger eine Immobilie finanzieren?
Ja, aber Banken verlangen bei Selbstständigen in der Regel 3 Jahre Einkommensnachweise (Steuerbescheide). Das Einkommen wird konservativ bewertet. Höheres Eigenkapital (30%+) verbessert die Chancen. Tragen Sie Ihr durchschnittliches monatliches Bruttoeinkommen ein.
Was sind Wohnnebenkosten und wie plane ich sie ein?
Wohnnebenkosten umfassen Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld (bei Eigentumswohnungen), Instandhaltung und Betriebskosten. Rechnen Sie mit ca. 2-3 €/m² monatlich für Nebenkosten plus 1-2% des Immobilienwerts jährlich für Instandhaltung. Diese Kosten sind im Rechner über die erweiterten Optionen abbildbar.
Wie berechne ich die Kreditfähigkeit bei zwei Einkommen?
Bei gemeinsamem Kreditantrag addieren Sie beide Bruttoeinkommen und alle monatlichen Schulden. Zwei Verdienende mit je 3.500 € Brutto und 400 € Gesamtschulden tragen 7.000 € Einkommen und 400 € Schulden ein. Dies erhöht die Kreditfähigkeit deutlich gegenüber einem Einzeleinkommen.
Was ist das Hausgeld bei Eigentumswohnungen?
Hausgeld ist die monatliche Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und Rücklagen des Gemeinschaftseigentums. Es liegt typischerweise bei 2-5 €/m². Hausgeld reduziert die verfügbare Rate und damit die Kreditfähigkeit.
Lohnt sich eine KfW-Förderung?
KfW-Förderkredite bieten günstigere Zinsen und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen. Ein KfW-Kredit von 100.000-150.000 € zu niedrigeren Zinsen kann die monatliche Belastung senken und damit die Gesamtfinanzierung verbessern. Prüfen Sie die aktuellen Programme.
Wie genau ist dieser Kreditfähigkeitsrechner?
Der Rechner verwendet die gleiche DTI-Methodik wie Banken. Die tatsächliche Kreditgenehmigung hängt zusätzlich von SCHUFA-Score, Beschäftigungsdauer, Eigenkapitalnachweis und bankspezifischen Richtlinien ab. Nutzen Sie das Ergebnis als fundierte Orientierung und lassen Sie sich dann beraten.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zu aktuellen Marktzinsen refinanziert (Anschlussfinanzierung). Bei gestiegenen Zinsen kann die Rate deutlich steigen. Der Stresstest in diesem Rechner simuliert genau dieses Szenario. Planen Sie die Anschlussfinanzierung frühzeitig.
Sollte ich ein Haus oder eine Wohnung kaufen?
Häuser bieten mehr Platz und keine Hausgeldpflicht, sind aber teurer in Instandhaltung. Wohnungen sind oft günstiger, haben aber Hausgeld und WEG-Verpflichtungen. Für die Kreditfähigkeit gelten dieselben DTI-Regeln. Passen Sie die Nebenkosten im Rechner entsprechend an.
Wie viel Haus kann ich mir ohne Eigenkapital leisten?
Eine 100%-Finanzierung ist möglich, aber Sie müssen dennoch die Kaufnebenkosten (7-12%) aus Eigenmitteln zahlen. Ohne Eigenkapital ist die monatliche Rate höher und der Zinssatz oft schlechter (+0,3-0,5%). Die maximale Kreditfähigkeit sinkt dadurch um 15-25% gegenüber einer 20%-Eigenkapitalquote.
Welche Versicherungen brauche ich als Immobilienbesitzer?
Pflicht: Wohngebäudeversicherung (ca. 200-600 €/Jahr). Empfohlen: Hausratversicherung, Elementarschadenversicherung, und ggf. Risikolebensversicherung für den Kreditschutz. Diese Kosten sind Teil der monatlichen Wohnkosten und im Rechner unter Versicherung einzutragen.
Kann ich Baukindergeld oder andere Förderungen einrechnen?
Staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmer-Sparzulage können das Eigenkapital erhöhen. Rechnen Sie gesicherte Förderungen zum Eigenkapital hinzu. Ungesicherte Zuschüsse sollten konservativ nicht eingerechnet werden, um Überfinanzierung zu vermeiden.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der von der Bank geschätzte nachhaltige Wert der Immobilie, typischerweise 80-90% des Kaufpreises. Banken finanzieren maximal 60-80% des Beleihungswerts ohne Aufschläge. Höhere Finanzierungsanteile erfordern Zinsaufschläge. Dies beeinflusst indirekt Ihre Kreditfähigkeit.
Wie wirkt sich die Inflation auf meine Kreditfähigkeit aus?
Inflation kann vorteilhaft sein: Ihr Einkommen steigt tendenziell mit der Inflation, während die Kreditrate bei Festzins gleich bleibt. Real wird die Belastung über die Zeit geringer. Allerdings können Zinserhöhungen zur Inflationsbekämpfung die Anschlussfinanzierung verteuern.
Was kostet eine Immobilie wirklich pro Monat?
Neben der Kreditrate fallen an: Grundsteuer (50-200 €), Versicherung (30-80 €), Instandhaltungsrücklage (100-300 €), Betriebskosten (150-300 €), und ggf. Hausgeld. Rechnen Sie mit 3-5 €/m² zusätzlich zur Kreditrate. Nutzen Sie die erweiterten Optionen für eine realistische Berechnung.
Wann ist der beste Zeitpunkt zum Immobilienkauf?
Der "perfekte" Zeitpunkt existiert nicht. Wichtiger als Markttiming sind: ausreichend Eigenkapital, stabiles Einkommen, guter SCHUFA-Score und ein tragbarer Kaufpreis gemäß DTI-Analyse. Nutzen Sie Niedrigzinsphasen für längere Zinsbindungen und bauen Sie Eigenkapital kontinuierlich auf.
Wie viel Puffer sollte ich nach dem Kauf haben?
Finanzberater empfehlen 3-6 Monatsgehälter als Notfallreserve nach dem Kauf. Dies deckt unerwartete Reparaturen, Einkommensausfälle oder Zinssteigerungen. Geben Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital für den Kauf aus. Die empfohlene (konservative) Kaufpreisgrenze berücksichtigt diesen Puffer.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei vorzeitiger Rückzahlung oder Umschuldung innerhalb der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann mehrere Tausend Euro betragen. Seit 2016 sind die Regeln bei Immobilienkrediten nach 10 Jahren Laufzeit gelockert (§ 489 BGB, 6-Monats-Kündigungsfrist).

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