Mieten oder Kaufen Rechner

FAQ

Ist es günstiger zu mieten oder zu kaufen?

Das hängt von drei Schlüsselfaktoren ab: wie lange Sie bleiben wollen, dem lokalen Verhältnis von Miete zu Kaufpreis und welche Rendite Sie erzielen könnten, wenn Sie Ihr Eigenkapital investieren. In teuren Städten wie München oder Frankfurt, wo das Preis-Miete-Verhältnis hoch ist, gewinnt Mieten oft auch langfristig. In günstigeren Lagen wird Kaufen typischerweise nach 5-7 Jahren günstiger.

Wie lange muss man wohnen bleiben, damit Kaufen sich lohnt?

Der typische Break-even-Punkt liegt bei 5-7 Jahren, kann aber erheblich variieren. Bei Zinsen über 4% kann es 8-10 Jahre dauern. In einem starken Immobilienmarkt mit niedrigen Zinsen kann Kaufen schon nach 3-4 Jahren vorteilhafter sein. Nutzen Sie diesen Rechner mit Ihren konkreten Zahlen, um Ihren persönlichen Break-even zu finden.

Ist Miete wirklich "rausgeworfenes Geld"?

Nein, das ist ein verbreiteter Irrtum. Miete bezahlt Wohnraum, Flexibilität und null Instandhaltungsverantwortung. Beim Kauf geht ein erheblicher Teil Ihrer Zahlung an Zinsen (besonders am Anfang), Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung — nichts davon baut Eigenkapital auf. Der Schlüssel ist der Vergleich der Gesamtkosten, nicht nur der monatlichen Zahlungen.

Was sind Opportunitätskosten und warum sind sie wichtig?

Opportunitätskosten sind das, was Sie aufgeben, wenn Sie sich für eine Option entscheiden. Beim Kauf ist Ihr Eigenkapital in der Immobilie gebunden, statt anderweitig investiert zu werden. Wenn Ihr Eigenkapital 5,5% in ETFs erwirtschaften könnte, Ihre Immobilie aber nur 2% an Wert gewinnt, verlieren Sie 3,5% jährlich. Diese versteckten Kosten machen Mieten wettbewerbsfähiger als die meisten Menschen denken.

Soll ich kaufen, wenn die Hypothekenzinsen hoch sind (4%+)?

Hohe Zinsen begünstigen das Mieten erheblich. Bei 4,5% gehen etwa 55% Ihrer frühen Zahlungen an Zinsen, nicht an Tilgung. Erwägen Sie zu mieten und zu investieren, bis die Zinsen sinken, und dann zu kaufen. Wenn Sie jedoch 15+ Jahre bleiben wollen und einen Zinssenkung zum Refinanzieren erwarten, kann Kaufen dennoch sinnvoll sein.

Wie beeinflusst die Wertsteigerung die Entscheidung Mieten vs. Kaufen?

Die Wertsteigerung von Immobilien wird oft überschätzt. Der historische Durchschnitt in Deutschland liegt bei etwa 2-3% jährlich. Kurzfristig (1-5 Jahre) ist die Wertsteigerung unvorhersehbar und kann negativ sein. Kaufen Sie nicht in der Erwartung, dass Ihre Immobilie eine großartige Investition wird — kaufen Sie für Stabilität, wenn die Zahlen stimmen.

Welche Kosten beim Immobilienkauf werden am häufigsten vergessen?

Die am häufigsten übersehenen Kosten sind: Kaufnebenkosten (7-15% — Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Grundsteuer (0,2-0,5% jährlich), Instandhaltung (1-2% des Immobilienwerts jährlich), Gebäudeversicherung (500-1.200 €/Jahr), Hausgeld bei Eigentumswohnungen (200-500+ €/Monat) und Verkaufskosten (3-5% beim Verkauf). Das kann 10.000-20.000 € pro Jahr bei einer Immobilie für 300.000 € ausmachen.

Ist Mieten besser, wenn ich beruflich umziehen könnte?

Ja, Flexibilität hat einen realen Wert. Wenn eine erhebliche Chance besteht, dass Sie innerhalb von 5 Jahren umziehen, schützt Mieten Sie vor Verkaufskosten (3-5% des Immobilienwerts), möglichen Marktabschwüngen und dem Stress eines schnellen Verkaufs. Berufliche Mobilität ist einer der stärksten Gründe für das Mieten.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?

Die Kaufnebenkosten in Deutschland sind erheblich und betragen typischerweise 7-15% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5-2%), Maklergebühren (3-7% plus MwSt.). In Bayern zahlen Sie z.B. ca. 9%, in Berlin bis zu 15%. Diese Kosten müssen erst durch Wertsteigerung ausgeglichen werden.

Lohnt sich eine Sondertilgung?

Sondertilgungen sind fast immer sinnvoll, da sie die Gesamtzinsbelastung deutlich reduzieren. Bei einem Zinssatz von 4% und 100.000 € Restschuld spart jede 10.000 € Sondertilgung über die Restlaufzeit erhebliche Zinsen. Prüfen Sie jedoch, ob Ihr Kreditvertrag kostenfreie Sondertilgungen erlaubt — oft sind jährlich 5% der Darlehenssumme möglich.

Was ist die Mietpreisbremse und wie beeinflusst sie die Entscheidung?

Die Mietpreisbremse begrenzt Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das kann Mieten attraktiver machen, da die Mietkosten langsamer steigen. Allerdings gilt die Mietpreisbremse nicht überall und hat Ausnahmen (Neubauten, umfassende Modernisierung).

Sollte ich eine Immobilie als Investition kaufen?

Selbstgenutzte Immobilien sind mittelmäßige Investitionen. Nach Berücksichtigung aller Kosten, Hypothekenzinsen und Inflation bringen die meisten Immobilien 0-2% jährliche Rendite. ETFs auf den MSCI World bringen historisch 5-7%. Kaufen Sie eine Immobilie aus Lebensstilgründen (Stabilität, Gestaltungsfreiheit), nicht als Vermögensaufbaustrategie.

Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?

Idealerweise 20-30% des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (7-15%). Das bedeutet bei einer 300.000-€-Immobilie mindestens 80.000-110.000 € Eigenkapital. Weniger als 20% Eigenkapital führt oft zu höheren Zinsen und einem Zinsaufschlag der Bank. Eine 100%-Finanzierung ist möglich, aber deutlich teurer und riskanter.

Was ist besser: Tilgen oder Investieren?

Wenn Ihr Hypothekenzins höher ist als die erwartete Investitionsrendite nach Steuern, tilgen Sie. Bei 4% Hypothekenzins und 5,5% erwarteter ETF-Rendite (ca. 4% nach Steuern) ist es fast gleichwertig. Psychologisch gibt Tilgen mehr Sicherheit. Finanzmathematisch kann Investieren bei niedrigen Zinsen und langer Anlagedauer vorteilhafter sein.

Wie wirkt sich Inflation auf Mieten vs. Kaufen aus?

Inflation begünstigt tendenziell das Kaufen: Ihre Hypothekenzahlung bleibt bei Festzins gleich, während Mieten steigen. Gleichzeitig steigt der Immobilienwert oft mit der Inflation. Allerdings: Bei hoher Inflation sind auch die Hypothekenzinsen oft hoch, was den Vorteil mindert. Entscheidend ist der Realzins (Nominalzins minus Inflation).

Was passiert nach der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung (typisch 10, 15 oder 20 Jahre) müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen — zum dann geltenden Marktzins. Das kann Ihre Rate erheblich erhöhen oder senken. Planen Sie dieses Risiko ein: Berechnen Sie, was passiert, wenn der Zins um 2-3% steigt. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Sicherheit, kostet aber etwas mehr.

Mieten oder Kaufen in München 2026?

München hat eines der höchsten Preis-Miete-Verhältnisse in Deutschland (über 30). Bei einem Kaufpreis von 500.000 € für eine 60-m²-Wohnung und 1.500 € Kaltmiete dauert der Break-even oft 10+ Jahre. Die hohen Kaufnebenkosten in Bayern (ca. 9%) verschärfen das. Mieten und Investieren ist in München oft die mathematisch bessere Wahl, besonders bei kürzerer Wohndauer.

Kann ich mir eine Immobilie leisten?

Eine Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 30-35% Ihres Nettoeinkommens betragen. Zusätzlich brauchen Sie mindestens 20% Eigenkapital plus Kaufnebenkosten und einen Notgroschen von 3-6 Monatsausgaben. Berechnen Sie realistisch alle laufenden Kosten: Rate + Nebenkosten + Instandhaltung + Versicherung. Viele unterschätzen die wahren monatlichen Kosten des Eigentums.

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?

Die Kaltmiete ist die reine Miete ohne Nebenkosten. Die Warmmiete enthält zusätzlich Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müllabfuhr, etc.). Für den Vergleich Mieten vs. Kaufen sollten Sie die Kaltmiete verwenden, da die Nebenkosten bei Eigentum ähnlich anfallen (als Hausgeld/Betriebskosten). Der Rechner vergleicht die Kaltmiete mit den reinen Kaufkosten.

Wie funktioniert die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Immobilienkauf fällig und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen). Bei einer 300.000-€-Immobilie sind das 10.500 bis 19.500 €. Diese Steuer ist ein reiner Verlust und muss durch Wertsteigerung erst wieder verdient werden.