Calculadora Alquilar o Comprar

FAQ

¿Es más barato alquilar o comprar?

Depende de tres factores clave: cuánto tiempo planeas quedarte, la relación precio/alquiler local y qué rentabilidad podrías obtener invirtiendo tu entrada. En ciudades caras como Madrid o Barcelona, donde la relación precio/alquiler es alta, el alquiler gana frecuentemente incluso a largo plazo. En mercados más asequibles, la compra suele ser más económica después de 5-7 años.

¿Cuánto tiempo hay que quedarse para que comprar merezca la pena?

El punto de equilibrio típico es de 5-7 años, pero varía significativamente. Con tipos de interés superiores al 4%, puede tardar 8-10 años. En un mercado inmobiliario fuerte con tipos bajos, la compra puede ganar en 3-4 años. Usa esta calculadora con tus números reales para encontrar tu punto de equilibrio.

¿El alquiler es realmente "tirar el dinero"?

No, es un malentendido común. El alquiler paga vivienda, flexibilidad y cero responsabilidad de mantenimiento. Cuando compras, una parte importante de tu pago va a intereses (especialmente al principio del préstamo), impuestos, seguro y mantenimiento — nada de esto construye patrimonio. La clave es comparar los costes totales, no solo las cuotas mensuales.

¿Qué es el coste de oportunidad y por qué importa?

El coste de oportunidad es lo que renuncias al elegir una opción sobre otra. Al comprar, tu entrada está atrapada en el inmueble en lugar de estar invertida en otro sitio. Si tu entrada podría generar un 5,5% en fondos indexados pero tu vivienda solo se revaloriza un 2,5%, pierdes un 3% anual sobre ese dinero. Este coste oculto hace el alquiler más competitivo de lo que la mayoría piensa.

¿Debo comprar si los tipos de interés son altos (4%+)?

Los tipos altos favorecen significativamente el alquiler. Con un 3,8%, aproximadamente el 45% de tus primeros pagos van a intereses, no al capital. Considera alquilar e invertir hasta que los tipos bajen, y luego comprar. Sin embargo, si planeas quedarte 15+ años y esperas una bajada de tipos para renegociar, la compra puede seguir teniendo sentido.

¿Cómo afecta la revalorización a la decisión de alquilar vs comprar?

La revalorización inmobiliaria suele sobreestimarse. La media histórica en España es de aproximadamente un 2-3% anual. A corto plazo (1-5 años), la revalorización es impredecible y puede ser negativa, como se vio en 2008-2014. No compres esperando que tu vivienda sea una gran inversión — compra por estabilidad si los números cuadran.

¿Qué gastos de compra olvida la mayoría de la gente?

Los costes más olvidados son: gastos de compraventa (10-12% — impuestos, notaría, registro, gestoría), IBI (0,4-1,1% anual), mantenimiento (1-2% del valor anual), seguro del hogar (300-800 €/año), comunidad de propietarios (50-200+ €/mes) y gastos de venta (5-7% al vender). Esto puede sumar 8.000-15.000 € al año para una vivienda de 250.000 €.

¿Es mejor alquilar si podría cambiar de trabajo?

Sí, la flexibilidad tiene un valor real. Si hay una posibilidad significativa de que te mudes en los próximos 5 años, el alquiler te protege de los gastos de venta (5-7% del valor), posibles caídas del mercado y el estrés de una venta rápida. La movilidad laboral es una de las razones más fuertes para alquilar.

¿Cuánto cuestan los gastos de compraventa en España?

Los gastos de compraventa en España son significativos, típicamente 10-12% del precio: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6-10% según comunidad autónoma) en vivienda de segunda mano o IVA (10%) en obra nueva, notaría (0,5-1%), registro (0,5%), gestoría (300-600 €). En la Comunidad de Madrid pagas menos (6% ITP), en Cataluña más (10%).

¿Cuánta entrada necesito para comprar?

Los bancos españoles suelen financiar máximo el 80% del valor de tasación (70% para segunda vivienda). Necesitas al menos un 20% de entrada más los gastos de compraventa (10-12%). Para una vivienda de 250.000 €, necesitarás mínimo 75.000-80.000 €. Una hipoteca al 100% es extremadamente rara desde la crisis de 2008.

¿Debo comprar vivienda como inversión?

Las viviendas habituales son inversiones mediocres. Después de considerar todos los costes, intereses e inflación, la mayoría de viviendas rinden un 0-2% anual. Los fondos indexados al MSCI World rinden históricamente un 5-7%. Compra por razones de estilo de vida (estabilidad, personalización), no como estrategia de construcción de patrimonio.

¿Cómo funciona la deducción por vivienda habitual?

La deducción estatal por compra de vivienda habitual fue eliminada en 2013 para nuevas compras. Solo quienes compraron antes de esa fecha siguen beneficiándose (15% sobre un máximo de 9.040 €/año). Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones propias para jóvenes o familias. Consulta la normativa de tu comunidad autónoma.

¿Alquilar o comprar en Madrid 2026?

Madrid tiene una relación precio/alquiler moderadamente alta. Para un piso de 80 m² a 350.000 € con un alquiler de 1.200 €, el punto de equilibrio suele estar en 7-9 años. Los gastos de compraventa en Madrid (aprox. 8-9%) son menores que en otras comunidades. La decisión depende mucho de tu horizonte temporal y la zona específica.

¿Cómo afecta la inflación a la decisión de alquilar vs comprar?

La inflación favorece tendencialmente la compra: tu hipoteca a tipo fijo mantiene la cuota constante mientras los alquileres suben (limitados por la ley de vivienda al 3% anual en zonas tensionadas). Además, el valor de la vivienda suele subir con la inflación. Sin embargo, con alta inflación los tipos de interés también suben, lo que reduce la ventaja.

¿Qué es el Euríbor y cómo me afecta?

El Euríbor es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas variables en España. Si tu hipoteca es variable (Euríbor + diferencial), tu cuota cambia cada 6 o 12 meses según evolucione el Euríbor. En 2024-2025 el Euríbor estaba en torno al 3-4%, encareciendo las hipotecas variables. Considera el riesgo de subidas si eliges tipo variable.

¿Hipoteca fija o variable?

Tipo fijo te da certeza en la cuota mensual — ideal si los tipos están bajos y puedes fijarlos. Tipo variable empieza más barato pero tiene riesgo de subida. En el entorno actual (tipos moderados-altos), muchos expertos recomiendan tipo fijo o mixto. Calcula ambos escenarios: ¿qué pasa si el Euríbor sube 2 puntos más?

¿Qué pasa si los precios de la vivienda bajan?

Una caída de precios afecta directamente a los compradores: tu patrimonio disminuye pero sigues pagando la misma hipoteca. Si necesitas vender, podrías perder parte de tu entrada. España ya vivió esto en 2008-2014 con caídas del 30-40% en algunas zonas. Los inquilinos no se ven afectados por las bajadas de precios. Es uno de los riesgos principales de comprar a corto plazo.

¿Puedo permitirme comprar?

Regla general: la cuota hipotecaria no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Además necesitas al menos un 20% de entrada más gastos (10-12%) y un colchón de ahorro de 3-6 meses de gastos. Calcula realistamente todos los costes mensuales: hipoteca + comunidad + IBI + mantenimiento + seguro. Muchos subestiman los verdaderos costes mensuales de ser propietario.

¿Qué es la nueva Ley de Vivienda y cómo afecta?

La Ley de Vivienda de 2023 introduce límites a las subidas de alquiler (máximo 3% anual en zonas tensionadas), lo que favorece a los inquilinos al hacer el alquiler más predecible y estable. También regula los gastos de gestión inmobiliaria. Para la comparación alquilar vs comprar, esta ley hace el alquiler algo más atractivo al limitar las subidas.

¿Merece la pena amortizar hipoteca anticipadamente?

Depende de tu tipo de interés vs la rentabilidad alternativa. Si tu hipoteca es al 3,8% y esperas un 5,5% en fondos indexados (aprox. 4% después de impuestos), invertir podría ser mejor. Pero amortizar da tranquilidad psicológica. En España, la comisión máxima por amortización anticipada es del 0,25% (tipo variable) o 2% (tipo fijo en los primeros 10 años).