Calculadora de Capacidad de Endeudamiento PRO

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Introduce tus ingresos brutos mensuales y tus deudas actuales para calcular el precio máximo de vivienda que puedes financiar sin superar el ratio de endeudamiento recomendado. El test de estrés simula cómo afectaría una subida de tipos a tu cuota para que compruebes si la hipoteca es sostenible a largo plazo.

Introduce tus ingresos, deudas existentes y entrada para obtener el precio máximo de vivienda con análisis del ratio de endeudamiento, IBI, seguros y test de estrés a tipos más altos.

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Costes de la propiedad
PMI (Seguro hipotecario)

El PMI es un concepto principalmente estadounidense. En España, no es habitual.

Límites de endeudamiento
Test de estrés y gastos

En España, los gastos de compraventa suelen ser del 10-12% del precio

Cómo calculamos: Esta calculadora utiliza los ratios de vivienda (30%) y total (35%) aplicados a los ingresos brutos para determinar el pago máximo de vivienda. Un algoritmo de búsqueda binaria encuentra el precio de vivienda donde el coste total PITI coincide exactamente con el límite permitido. El test de estrés recalcula a un tipo mayor para evaluar el riesgo.

Cómo se calcula la capacidad hipotecaria

Esta calculadora PRO determina cuánta vivienda puedes permitirte usando la misma metodología de ratios de endeudamiento que utilizan los bancos:

  1. Ratio de vivienda: Coste máximo de vivienda = Ingresos brutos × 30%
  2. Ratio total: Coste máximo de vivienda = Ingresos brutos × 35% - Deudas existentes
  3. Restricción vinculante: Se aplica el menor de los dos límites
  4. Búsqueda binaria: Encuentra el precio donde PITI (Capital + Intereses + IBI + Seguro + Comunidad + PMI) iguala el pago permitido
  5. Precio recomendado: Usa un ratio conservador del 25% para seguridad financiera
  6. Test de estrés: Recalcula al tipo + 1% para probar la resiliencia

Ejemplo de cálculo

Con 4.500 €/mes de ingresos brutos, 250 € de deudas mensuales, 35.000 € de entrada, al 3,8% a 30 años:

¿Cuánta hipoteca puedo pagar?

Determinar cuánta hipoteca puedes pagar es el primer paso fundamental en el proceso de compra de vivienda. La respuesta depende de tus ingresos, deudas existentes, ahorros para la entrada, tipos de interés y costes locales de la propiedad. Esta calculadora va más allá de las reglas generales utilizando la misma metodología de ratios de endeudamiento que aplican los bancos para evaluar a los solicitantes.

En España, la mayoría de entidades aplican un límite del 30-35%: tus costes totales de vivienda (capital, intereses, IBI y seguro) no deben superar el 30% de tus ingresos brutos mensuales, y tus pagos totales de deuda deben mantenerse por debajo del 35%. Estos límites protegen tanto al comprador como al banco. Sin embargo, el importe máximo que un banco concederá no es necesariamente lo que deberías pedir. Nuestro precio recomendado utiliza un ratio más conservador del 25% para asegurar que tengas margen para ahorro, mantenimiento y gastos imprevistos.

El ratio de endeudamiento en España

El ratio de endeudamiento es la métrica principal que los bancos utilizan para evaluar las solicitudes hipotecarias. Existen dos tipos, y entender ambos es esencial. El ratio de vivienda (front-end) mide solo tus costes de vivienda respecto a los ingresos brutos. La mayoría de bancos en España limitan esto al 30%. El ratio total (back-end) mide todas las obligaciones de deuda mensuales — vivienda, préstamo del coche, préstamos personales, tarjetas de crédito — respecto a los ingresos brutos, normalmente limitado al 35%.

Para muchos compradores, el ratio de vivienda es la restricción vinculante. Pero si tienes deudas significativas, el ratio total puede limitar tu capacidad más. Esta calculadora evalúa ambos y te indica cuál está restringiendo tu poder de compra. Entender tu restricción vinculante te ayuda a tomar decisiones estratégicas sobre si conviene liquidar deudas primero o aumentar tu entrada.

La importancia de la entrada

En España, la entrada es especialmente relevante. Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación, lo que significa que necesitas al menos un 20% de entrada. Cada euro de entrada es un euro menos que necesitas pedir prestado. Con 35.000 € de entrada, una vivienda de 255.000 € requiere una hipoteca de 220.000 €. Con 70.000 € de entrada, los mismos ingresos soportan una vivienda de 290.000 € porque la hipoteca se reduce a 220.000 €.

Sin embargo, agotar todos tus ahorros para una entrada mayor conlleva riesgos. Los asesores financieros recomiendan mantener 3-6 meses de gastos de reserva después del cierre. Además, recuerda que necesitarás un 10-12% adicional para los gastos de compraventa. El gráfico de esta calculadora muestra exactamente cómo diferentes importes de entrada cambian tu precio máximo de vivienda.

Gastos de compraventa en España

Los gastos de compraventa en España son significativamente superiores a otros países europeos, situándose entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda. El componente principal es el impuesto: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para vivienda de segunda mano, que varía del 6% al 10% según la comunidad autónoma, o IVA del 10% para obra nueva más AJD. A esto se suman los gastos de notaría (600-900 €), registro de la propiedad (300-500 €) y gestoría (300-500 €).

Esta calculadora incluye los gastos de compraventa en el cálculo del efectivo total necesario. Para una vivienda de 250.000 €, necesitarías aproximadamente 50.000 € de entrada (20%) más 25.000-30.000 € de gastos, es decir, unos 75.000-80.000 € en total. Estos importes deben proceder de tus ahorros, ya que los bancos no los financian.

El test de estrés hipotecario

Un test de estrés hipotecario evalúa si puedes seguir pagando tu vivienda si los tipos de interés suben. Es especialmente relevante en España, donde una gran proporción de hipotecas son a tipo variable referenciadas al Euribor. Esta calculadora recalcula tu capacidad máxima a un tipo 1% superior al tipo esperado de tu hipoteca.

Si tu capacidad baja más de un 15%, eres muy sensible a los cambios de tipos, lo que representa un riesgo financiero significativo. Considera comprar por debajo de tu máximo o contratar una hipoteca a tipo fijo. El test de estrés es especialmente importante si consideras una hipoteca variable en un entorno de tipos en ascenso o cuando el Euribor se encuentra en niveles históricamente bajos.

Consejos para compradores primerizos

Si compras tu primera vivienda en España, comienza por obtener una preaprobación del banco, no solo una consulta informativa. La preaprobación implica verificación de ingresos, comprobación del historial crediticio y valoración de tu perfil, dándote un presupuesto realista y más credibilidad ante los vendedores. Intenta reunir al menos un 20% de entrada para obtener las mejores condiciones, aunque algunos bancos ofrecen financiación del 90% para primera vivienda.

Mantente por debajo de tu capacidad máxima para dejar margen para muebles, mudanza, reformas inmediatas y los costes continuos de ser propietario. Muchos compradores primerizos subestiman el IBI, los gastos de comunidad, los seguros obligatorios y el aumento de suministros respecto al alquiler. Usa el precio recomendado (conservador) de esta calculadora como tu objetivo, no el precio máximo.

Cómo afectan los tipos de interés a tu capacidad

Los tipos de interés tienen un impacto decisivo en la capacidad hipotecaria. Cada 1% de aumento en el tipo reduce tu poder de compra en aproximadamente un 10%. Con 4.500 €/mes de ingresos brutos, la diferencia entre un 3% y un 5% puede significar 40.000-50.000 € menos de vivienda. Por eso el momento de la compra y la negociación del tipo son tan importantes.

El gráfico interactivo muestra exactamente cómo los cambios de tipo afectan a tu situación específica. Incluso una diferencia de 0,25% se acumula significativamente a lo largo de 25-30 años. Comparar ofertas de varias entidades, mejorar tu perfil crediticio, considerar una hipoteca a 20 años (que suele tener tipos más bajos) o negociar activamente con tu banco puede ampliar notablemente tu poder de compra.

FAQ

¿Cuánta hipoteca puedo pagar con un salario de 3.000 € al mes?
Aplicando la regla del 30% de ratio de vivienda, 3.000 € brutos permiten aproximadamente 900 €/mes para gastos de vivienda (PITI). Al 3,8% a 30 años con un 20% de entrada, esto se traduce en aproximadamente 180.000-200.000 € dependiendo del IBI y el seguro de tu zona.
¿Qué es la regla del 30/35 para comprar vivienda en España?
En España, los bancos suelen aplicar un límite del 30-35% del ratio de endeudamiento: el coste total de vivienda (hipoteca, IBI, seguro) no debe superar el 30% de los ingresos brutos, y la deuda total incluyendo la vivienda no debe exceder el 35%. Esta calculadora utiliza ambos ratios para determinar la restricción vinculante.
¿Qué es el ratio de endeudamiento de vivienda vs el ratio total?
El ratio de vivienda (front-end) mide solo los costes de vivienda (PITI) como porcentaje de los ingresos brutos, normalmente limitado al 30% en España. El ratio total (back-end) mide todas las deudas mensuales (vivienda + coche + préstamos personales + tarjetas) respecto a los ingresos brutos, normalmente limitado al 35%. Los bancos evalúan ambos.
¿Por qué esta calculadora usa ingresos brutos en lugar de netos?
Las entidades bancarias evalúan la capacidad de endeudamiento sobre los ingresos brutos (antes de impuestos), no sobre el salario neto. Los ratios de endeudamiento (regla 30/35) son estándares del sector basados en ingresos brutos. Usar ingresos netos subestimaría lo que el banco podría aprobarte.
¿Qué incluye el pago mensual PITI?
PITI corresponde a Principal, Intereses, Impuestos (IBI) y Seguro del hogar. Esta calculadora también incluye cuotas de comunidad y seguro hipotecario si procede. Todos estos componentes forman el coste real mensual de la vivienda, que es lo que los bancos evalúan contra los límites de endeudamiento.
¿Qué es el PMI y es habitual en España?
El PMI (Private Mortgage Insurance) es un seguro hipotecario típico del mercado estadounidense que se exige cuando la entrada es inferior al 20%. En España no es habitual. Sin embargo, algunos bancos pueden exigir un seguro de protección de pagos o vincular un seguro de vida a la hipoteca, lo que puede aumentar el coste mensual.
¿Cómo funciona el test de estrés hipotecario?
El test de estrés recalcula tu capacidad máxima a un tipo de interés superior (por defecto +1%). Esto muestra cómo de vulnerable es tu presupuesto ante subidas de tipos. Si la capacidad baja más de un 15%, la calculadora te advierte del riesgo financiero. Es especialmente importante para hipotecas a tipo variable vinculadas al Euribor.
¿Cuál es la diferencia entre precio máximo y precio recomendado?
El precio máximo es el límite absoluto según las reglas del banco (30/35% de ratio). El precio recomendado usa un ratio más conservador del 25%, dejando margen para ahorro, emergencias y gastos de estilo de vida. Los asesores financieros recomiendan ajustarse al importe recomendado.
¿Cuánta entrada necesito para comprar una vivienda en España?
En España, los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación, por lo que necesitas al menos un 20% de entrada. Para primera vivienda, algunos bancos pueden financiar hasta el 90% con condiciones más estrictas. Además, debes contar con un 10-12% adicional para gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro).
¿Cómo afecta el IBI a la capacidad de endeudamiento?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) forma parte de tu coste mensual de vivienda y reduce cuánto puedes pedir prestado. Los tipos del IBI varían por municipio, generalmente entre 0,4% y 1,1% del valor catastral. En una vivienda de 250.000 €, la diferencia entre un IBI del 0,5% y del 1% supone más de 100 €/mes adicionales.
¿Qué son los gastos de compraventa y cuánto debo presupuestar?
Los gastos de compraventa en España suelen ser del 10-12% del precio de la vivienda e incluyen: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, 6-10% según comunidad) o IVA (10% para obra nueva), AJD (Actos Jurídicos Documentados, 0,5-1,5%), notaría (600-900 €), registro (300-500 €) y gestoría (300-500 €). Para una vivienda de 250.000 €, presupuesta 25.000-30.000 €.
¿Puedo comprar una vivienda con deudas de préstamos existentes?
Sí, pero las cuotas de préstamos existentes reducen tu capacidad a través del ratio de endeudamiento total. 300 €/mes en préstamos sobre 4.500 € de ingresos brutos consume un 6,7% de tu ratio, reduciendo el precio máximo de vivienda en aproximadamente 40.000-60.000 € respecto a no tener deudas.
¿Cómo afecta el tipo de interés a cuánta vivienda puedo pagar?
El tipo de interés tiene un impacto enorme. Cada 1% de aumento reduce la capacidad de endeudamiento en aproximadamente un 10%. Al 3% podrías acceder a 280.000 €, pero al 5% los mismos ingresos solo soportan 230.000 €. Usa el gráfico interactivo para ver exactamente cómo los tipos afectan a tu poder de compra.
¿Debo comprar al máximo de mi capacidad?
Los asesores financieros recomiendan comprar por debajo del máximo. El máximo es lo que el banco aprobará, no necesariamente lo que deberías gastar. Mantenerte en el precio recomendado o por debajo asegura que tengas dinero para mantenimiento (1-2% del valor anual), ahorro e imprevistos de la vida.
¿Qué es el Euribor y cómo afecta a mi hipoteca?
El Euribor es el tipo de interés interbancario europeo al que se referencian la mayoría de hipotecas variables en España. Se revisa habitualmente cada 6 o 12 meses. Una subida del Euribor del 1% en una hipoteca de 200.000 € a 25 años puede aumentar la cuota mensual en 100-120 €. El test de estrés de esta calculadora simula este escenario.
¿Hipoteca fija o variable en España?
La hipoteca fija ofrece estabilidad: sabes siempre cuánto pagarás. La hipoteca variable (Euribor + diferencial) suele empezar más barata pero puede subir. En un entorno de tipos bajos, la variable ahorra dinero. En entornos de tipos altos o volátiles, la fija aporta seguridad. Usa el test de estrés para evaluar tu tolerancia al riesgo con tipo variable.
¿Cuánto cobran los bancos por la comunidad de propietarios?
Los bancos incluyen la cuota de comunidad en el cálculo del ratio de endeudamiento. Las cuotas varían enormemente: 30-50 €/mes en pisos antiguos sin ascensor, 80-150 €/mes en urbanizaciones con piscina y zonas comunes, hasta 300+ €/mes en complejos de lujo. Una cuota de 150 €/mes reduce tu capacidad hipotecaria en unos 25.000-30.000 €.
¿Qué ingresos mínimos necesito para una vivienda de 200.000 €?
Al 3,8%, a 30 años, con un 20% de entrada (40.000 €), IBI del 0,7% y seguro de 700 €/año, el pago mensual PITI es de aproximadamente 900 €. Aplicando la regla del 30%, necesitas unos 3.000 €/mes de ingresos brutos (36.000 €/año). Con deudas existentes, necesitarás más.
¿Cómo afecta la entrada al precio que puedo pagar?
Una entrada mayor aumenta el precio de vivienda que puedes permitirte porque el importe del préstamo es menor para el mismo precio, lo que significa cuotas más bajas. Además, con un 20% o más de entrada evitas condiciones adicionales del banco. Sin embargo, agotar todos tus ahorros para una entrada mayor puede ser arriesgado.
¿Qué es el método de búsqueda binaria que usa esta calculadora?
Como el IBI depende del precio de la vivienda (creando una dependencia circular), la calculadora usa búsqueda binaria para encontrar el precio máximo. Reduce iterativamente el rango hasta que el coste de vivienda a ese precio coincide exactamente con el límite de endeudamiento permitido, convergiendo en menos de 10 €.
¿Puedo incluir pagas extra o bonus?
Los bancos en España suelen considerar 12 o 14 pagas según el convenio. Si tienes 14 pagas, tu ingreso mensual bruto sería el salario anual dividido entre 12. Las comisiones variables o bonus se valoran con mayor cautela: generalmente, el banco toma una media de los últimos 2 años y aplica un porcentaje del 50-70%.
¿Cuál es un buen ratio de endeudamiento para comprar vivienda?
En España, un ratio de vivienda por debajo del 30% y un ratio total por debajo del 35% se consideran buenos por la mayoría de bancos. Algunos bancos pueden aceptar ratios más altos con ingresos elevados, antigüedad laboral o avalistas. Esta calculadora te permite ajustar los límites según tu situación.
¿Cuánta vivienda puedo pagar sin deudas previas?
Sin deudas existentes, el ratio total raramente es la restricción vinculante, dándote mayor capacidad. Con 4.500 €/mes de ingresos brutos sin deudas al 3,8% a 30 años, podrías acceder a aproximadamente 270.000-290.000 € frente a 230.000-250.000 € con 250 €/mes de deudas existentes.
¿Esta calculadora tiene en cuenta los gastos de mantenimiento?
Esta calculadora se centra en el PITI (lo que evalúan los bancos). Presupuesta aparte el mantenimiento (1-2% del valor anual), suministros y reparaciones. Una vivienda de 250.000 € puede costar 2.500-5.000 €/año en mantenimiento. El precio recomendado (conservador) ayuda a dejar margen para estos costes.
¿Qué precisión tiene esta calculadora de capacidad hipotecaria?
Esta calculadora utiliza la misma metodología de ratios de endeudamiento que los bancos. Sin embargo, la aprobación real depende del scoring crediticio, la estabilidad laboral, los avalistas y las políticas específicas de cada entidad. Usa el resultado como punto de partida sólido y luego solicita una preaprobación para obtener una cifra exacta.
¿Qué pasa si supero el 35% de ratio de endeudamiento?
Superar el 35% de ratio total dificulta significativamente la aprobación hipotecaria en España. Algunos bancos pueden aprobar hasta el 40% con factores compensatorios (altos ingresos, avalistas, activos). Sin embargo, un ratio alto implica mayor estrés financiero y menos margen para imprevistos. Esta calculadora te advierte cuando el ratio es excesivo.
¿Qué es el AJD y cómo afecta a la compra?
El AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) grava la escritura de la hipoteca. Desde 2018, lo paga el banco para hipotecas. Para la compraventa, el tipo varía entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma. Es un gasto que debes incluir en tu presupuesto de compra junto con el ITP o IVA, notaría y registro.
¿Puedo combinar dos ingresos para la capacidad hipotecaria?
Sí. Para solicitudes conjuntas, suma ambos ingresos brutos mensuales y todas las deudas. Dos titulares con 2.500 €/mes cada uno y 400 € de deudas combinadas introducirían 5.000 € de ingresos brutos y 400 € de deudas mensuales. Esto aumenta significativamente la capacidad frente a un solo titular.

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